Управление фондами

Управление на тактическом уровне проводится в соответствии с принятой программой. Управление портфелем недвижимости делится на отдельные сегменты, учитывая их специфику. Для инвесторов управление имуществом (фондами), означает эксплуатацию объекта (в том числе и сдача в аренду), продажу. Недвижимость в ведении управляющего фондом, и управление ею, можно разделить по территориальному признаку и по виду имущества (промышленность, энергетика, коммуникации, торговля, жильё и т.д.). В любом случае управляющий отвечает за прибыльность объектов недвижимости.

Для разработки тактической программы и осуществления оперативного управления недвижимостью с целью получения максимальной прибыли при эксплуатации или цены при продаже, необходимо на ежегодно проводить анализ состава портфеля недвижимости в целом и каждого его элемента в отдельности. Это позволит своевременно принимать решения о реновации, перестройке, обустройстве или продаже анализируемого имущественного комплекса. Данные анализа рентабельности комплексов позволяют планировать сметы расходов и доходов. Процесс принятия решений состоит из пяти этапов (см. таблицу 4.1.).

Инвентаризация – это учёт наличия материальных ценностей, закреплённых за управляющей ими структурой, учёт их количества и качества (технического состояния). По результатам инвентаризации принимается решение о дальнейшем использовании материальных ценностей или их ликвидации (списании) из-за износа, поломки или другой непригодности, в том числе моральной.

Для анализа конкуренции необходимо знать каково текущее состояние имущественного комплекса, знать о возможных его изменениях, о появлении новостроек. Таким образом, нужна инвентаризация и этих данных. Управляющий на тактическом уровне должен знать ситуацию на рынке недвижимости в стране, регионе, городе; а также экономические, фискально-монетарные и социально-политические факторы, учитывать имеющиеся тенденции на рынке недвижимости.

Социально-политические факторы:

• Демография. Изменение демографической ситуации оказывает прямое влияние на рынок недвижимости. Ухудшение демографии понижает спрос на недвижимость, изменение возрастной структуры населения, его старение, изменяет структуру спроса, особенно на жильё. Прирост населения за счёт миграции из других регионов и стран также влияет на структуру спроса. Повышается спрос на дешёвое жильё, общежития. Соответственно растут цены на данные виды недвижимости. Снижение численности населения влияет на спрос на торговые и офисные помещения, понижает их стоимость;
• Месторасположение. На инвестиционную ценность значительно влияет и месторасположение недвижимости. В местах скопления народа спрос и цены на торговые помещения значительно выше. По этой же причине выше спрос в центре города. Спрос на жильё традиционно высок в местах с развитой инфраструктурой, в экологически чистых районах, в центре. На спрос на жильё влияют эмоционально-психологические факторы, престижность района. Управляющий фондами на тактическом уровне должен постоянно отслеживать факторы, влияющие на привлекательность недвижимости. Выбор месторасположения производственного предприятия обязательно должен учитывать наличие или возможность привлечения квалифицированных кадров.

Развитие рынка недвижимости зависит и от тенденций в области семейных отношений, в организации труда, продолжительности рабочего дня, в пристрастиях проведения досуга, моды, приоритетов внутренней политики государства, региона, города, что имеет большое значение для инвестиций в недвижимость. Учёт тенденций прироста личного транспорта у населения должен вносить значительную корректировку в размещение и структуру недвижимости в различных районах. Концентрация в центре города большого количества рабочих мест приводит в современных городах к трудноразрешимым транспортным проблемам.

II этап. Управляющий фондами на тактическом уровне должен обеспечивать ежегодное обновление данных и проводить совместно с оперативными управляющими анализ имеющейся информации. Данные о доходах и расходах каждого анализируемого объекта сравниваются с аналогичными объектами. Анализируются причины низкой доходности и обоснованность больших расходов на содержание и эксплуатацию объектов недвижимости. Анализируются причины незаполненности объектов и убытки в связи с этим. Анализируются причины недоимок с арендаторов, квартиросъёмщиков.

На основе анализа составляются, сметы расходов и доходов на содержание и эксплуатацию объектов на ближайшие пять лет. Составляются бюджеты плановых и внеплановых работ по содержанию и эксплуатации объектов недвижимости, по модернизации и перепланировке. При анализе договоров аренды необходимо установить насколько политика управляющих организаций и условия договоров соответствуют существующей ситуации на рынке. Управляющий должен всё знать о пользователях, об их планах, платёжеспособности. На этапе тактического управления надо анализировать и учитывать налоговые и юридические аспекты (ставки налога, законодательные акты, налоговую политику государства), их изменения и соответственное влияние на имущественный комплекс.

Управляющий фондами на тактическом уровне должен быть в курсе технических тенденций, новшествах в стране и за рубежом, о потребностях пользователей при их размещении в комплексе, а также специфику их деятельно-сти и потребностей. Рассмотренные при анализе факты, явления, тенденции, влияющие факторы, а также возможные варианты решения проблем излагаются в сценариях возможного раз-вития событий.

Но завершение жизненного цикла и продажа это две крайности. Поэтому среди промежуточных вариантов рассматривают: реконструкцию объекта, перепланировку, смену вида использования (например, с офисной под торговую) и т.п. При принятии решений по тому или иному сценарию необходимо привлекать экспертов, для избежания принятия неэффективного или не исполнимого варианта по той или иной причине сценария (например, ограничения по санитарным нормам, технические, социальные, экономические, юридические ограничения).

Просчёт сценариев эффективно производить с помощью вычислительной техники на основе дисконтированного потока денежных средств (поэтапные инвестиции). Управляющий на тактическом уровне должен хорошо владеть экономическими, финансовыми понятиями и моделями расчётов. Для расчётов сценариев важен выбор времени, объём будущих денежных средств (рентабельность), включая остаточную стоимость и величину риска.

Для оценки проекта рассчитываем показатели рентабельности по разным критериям. В качестве критерия оценки рентабельности принимаем:

• внутреннюю норму доходности (рентабельности); – Общий коэффициент рентабельности. Он является показателем дохода за определённый период (напр. за год). Складывается из прибыли, оставшейся после всех отчислений и прироста стоимости объекта;
• начальный брутто-уровень рентабельности. Определяется делением рыночной стоимости аренды комплекса недвижимости на сумму расходов по инвестициям в неё. В расчётах используется среднерыночная ставка арендной платы, что делает показатель усреднённым;
• начальный нетто-уровень рентабельности. Рассчитывается путём деления доходов за первый год эксплуатации за вычетом эксплуатационных расходов на сумму общих расходов по инвестициям;
• чистую (текущую) дисконтированную стоимость; – Среднеквадратичное отклонение дохода. Этот показатель отражает рассчитанный на основе данных предшествующих периодов шанс отклонения от средней суммы прибыли (изменчивость доходности). Показатель удобен при принятии решений об инвестировании, так как позволяет определить рискованность выбора того или иного варианта относительно шанса получения намеченной прибыли. Ежегодный анализ доходности позволяет получить лучшее представление о соотношении рискованности и доходности;
• соотношение собственных и заёмных средств. Показатель способа финансирования. Если кредитная ставка ниже внутреннего национального дохода (ВНД), финансирование за счёт заёмных средств даёт положительный эффект, т.е. имеет место «позитивное соотношение собственных (С) и заёмных средств» (З).